房价提前锁定!杭州限房价、限地价望江金沙湖

  地块的价格指标除了土地出让起价、封顶价,还自带未来的新房毛坯销售均价、毛坯最高价以及最高精装标准。。全国范围内,北京、南京、苏州、长沙等一二线城市都出台过相似土地竞买规则。

  “新政”的首批“试点”地块一共九宗涉宅用地,涉及四大国土主体:杭州主城区、余杭区、萧山区、钱塘新区,九宗地块总建筑面积超过120万方,总起价约227亿元。其中主城区的望江40万方综合体地块起价94亿元,创下杭州招拍挂起价纪录。

  下图为杭钱塘储出〔2019〕2号下沙中心区单元JS0410-10地块出让竞价规则:

  以该宗地块为例,在目前执行的“限地价+竞自持”基础上,杭州将在开发商获取土地使用权前就约定入市价格,包括项目毛坯均价、毛坯最高单价以及精装价格,其中并未明确具体物业类型。开发商可根据自身成本与合理利润竞争土地价格。

  购房者:限定新房价格,再也不用担心未来房价会暴涨,也堵住了投资客的大门,再也没有这么多投资客抢着摇号了。

  专家:此次限房价打破了开发商“未来价格会有所突破”的幻想,从而没有“捂盘惜售”的必要,项目集中放量将成为日常,有助于缓和杭州房地产市场热度。

  业内人士:限房价进一步锁死了开发商的利润空间,接下来“运营和精细化管控”将更为重要。

  望江单元SC0402-R21/B-02、03、04等地块,地上总建筑面积394490.9㎡,地下建筑面积60000㎡,总起价94.2亿元,这将是杭州招拍挂历史上,单宗起价最高的地块。

  地块折合楼面起价23920元/㎡,比周边项目成交楼面价例如滨江金地·御品29976元/㎡(且公租房10%)和滨江望江R21-08项目45325元/㎡(且自持22%)低了很多,主要原因是地块用地性质较为复杂,包含住宅、商业商务、社会停车场等用地性质。

  地块商品住宅毛坯销售均价不高于63800元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于70180元/㎡,精装标准不高于6000元/㎡,也就是说项目未来精装销售均价约69800元/㎡,与目前上品、御品均价相持平。

  下沙中心区单元JS0410-10地块为二次挂牌,该地块原定于4月26日出让,最终因故终止,此次再度挂牌,地块出让面积61284㎡,容积率2.8,可建面积171595㎡,起价20215元/㎡,封顶楼面价26276元/㎡,商品住宅毛坯销售均价不高于33500元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于36850元/㎡,精装标准不高于4000元/㎡。

  地块所在的下沙金沙湖,已经断供多年,目前整个金沙湖板块基本无新房在售,二手房市场成交活跃,滟澜山3.8W+,和达御观邸3.4W+,二手价格居高不下且保持稳定。

  大江东新添一宗宅地,新湾地块出让面积60149㎡,容积率2.4-2.5,可建面积146496.6㎡,起价4875元/㎡,封顶楼面价6336元/㎡,商品住宅毛坯销售均价不高于15000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于16500元/㎡,精装标准不高于3000元/㎡。

  继今年2月融创以8732元/㎡地价首入大江东后,区域土地市场空窗至今,新房市场在“钱塘新区”风口下热度依旧。

  位于核心区的龙湖·江与城,此前摇号结果6773户房意向家庭争夺194套房源,中签率2.86%,近三个月高层成交均价17618元/㎡,联排均价27000元/㎡。与挂牌地块同区域的滨江新希望新城·未来海岸,在售高层均价17304元/㎡,联排均价27297元/㎡。

  作为杭州新中心的钱江世纪城,一直是杭州房地产市场的“流量王”,土地市场备受关注。2018年3月底,历时12个小时,钱江世纪城M-04地块通宵竞价,最终由保利破百亿成交,至今仍是萧山总价最高地块。

  板块新房市场去化较快,在售有保利·澄品,最新一期开盘均价47439元/㎡(精装5000元/㎡)。

  目前板块内最近一次宅地成交新希望项目地价20782元/平方米;2019年3月,绿城封顶+自持竞得翡翠之星东面地块,地价25768元/㎡,自持比例22%。

  从新房市场看,西单元基本无在售新盘,储备项目有2个;东单元在售项目集中,包括融信·杭州世纪、滨江新希望·拥潮府、新希望滨江·锦宸、大名城·华府、新希望滨江·锦粼府等,同质项目较多,竞争压力明显。

  地块东面、南面均有平安项目,东面由2018年8月竞得,彼时地价14189元/㎡;南面最新成交地价15363元/㎡。

  目前区域在售项目有东原旭辉·璞阅,高层精装均价25289元/㎡;德信·市心府排屋毛坯均价44342元/㎡,高层预售证均价28100元/㎡;绿城·桂语朝阳高层精装均价29800元/㎡。

  空港新城核心区1号地块位于德信浙旅·天空之翼项目对角,紧邻地铁1号线延伸段南阳大道站,轨道交通优势明显。

  周边在售有2个项目,德信浙旅·天空之翼高层成交均价20468元/㎡,小高层21317元/㎡;德信·时代公馆叠排均价26325元/㎡,高层均价20300元/㎡。

  乔司新城中心区D2-6地块位于乔司翁梅板块,距离一号线米左右。地块体量较小,总建筑面积仅1.2万方,容积率1.3。

  板块内在售项目有两个,金辉·江山云著近期精装成交均价2.56万元/㎡,绿地·艺尚府毛坯成交均价2.2万元/㎡,上一次摇号中签率10%左右。